Cambiare amministratore
è più semplice di così.

In qualsiasi momento. L’incarico dura un anno e si rinnova automaticamente per un altro anno, ma l’assemblea può revocare l’amministratore quando lo ritiene, anche prima della scadenza. Alla fine del secondo anno l’assemblea deve comunque tornare a decidere: confermare chi c’è o nominare qualcun altro.

Per nominare o revocare l’amministratore serve il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi. È una maggioranza rafforzata e — a differenza di molte altre decisioni — non si abbassa in seconda convocazione. Se il vostro regolamento prevede modalità diverse, ce ne accorgiamo leggendolo prima dell’assemblea.

L’assemblea può deliberare la revoca in ogni tempo. Va però saputo che, se la revoca arriva prima della scadenza e non c’è una giusta causa, l’amministratore revocato può chiedere il risarcimento del danno. Nei casi gravi previsti dalla legge — per esempio la mancata resa del conto o gravi irregolarità nella gestione — ogni singolo condòmino può in alternativa rivolgersi al tribunale.

Non basta un condòmino da solo. Servono almeno due condòmini che insieme rappresentino un sesto del valore dell’edificio, circa 167 millesimi: devono prima chiedere per iscritto la convocazione all’amministratore e, se questi non provvede entro dieci giorni, possono convocare direttamente l’assemblea. Diverso è il caso in cui l’amministratore manchi del tutto — mai nominato, dimesso o decaduto: allora può convocare qualsiasi singolo condòmino, senza soglie millesimali.

Alla cessazione dell’incarico è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione del condominio e a eseguire le attività urgenti. Se non lo fa spontaneamente ce ne occupiamo noi con i solleciti formali: è una situazione che abbiamo già gestito e non deve ricadere sui condòmini.

Dalla delibera al subentro operativo servono in genere poche settimane, il tempo di acquisire registri, contratti in corso e situazione di cassa. Nel frattempo la gestione ordinaria non si ferma.

Il passaggio delle consegne e la verifica dello stato di fatto sono compresi nel primo anno di incarico. Quanto al compenso: la legge impone all’amministratore di indicarlo in modo analitico al momento in cui accetta la nomina, a pena di nullità della nomina stessa. Nella nostra proposta lo trovate scritto voce per voce, non come cifra unica.

Sì da nove condòmini in su. Si contano i proprietari e non gli appartamenti: chi possiede più unità nello stesso stabile conta come uno solo, e un’unità intestata a più comproprietari vale anch’essa per uno. Sotto quella soglia la nomina resta facoltativa, ma spesso conviene lo stesso.